Extra geld opnemen via de hypotheek
Mocht je nu al van plan zijn om in de toekomst te gaan verbouwen, dan is het zinvol om bij de notaris jouw hypotheek hoger in te schrijven. Op deze manier houdt de notaris niet alleen rekening met de hoogte van jouw huidige hypotheekbedrag, maar reserveert hij ook alvast kredietruimte voor in de toekomst. Deze mogelijkheid wordt door bijna alle geldverstrekkers aangeboden. Het hangt af van het beleid van de geldverstrekker en het kan per situatie verschillen voor welk bedrag je de hypotheek maximaal in mag laten schrijven.

Vervroegd aflossen
Je mag ieder jaar een deel van de hypotheek boetevrij aflossen. Dit boetevrije deel wordt als percentage van het oorspronkelijke geleende bedrag uitgedrukt. Wanneer je meer aflost dan boetevrij is toegestaan, dan moet je een boete betalen die meestal gelijk is aan de zogenaamde ‘contante waarde van het renteverschil’. De boete is op het verschil tussen de dagrente van een soortgelijke lening en de contractrente gebaseerd.

Afhankelijk van de geldverstrekker wordt jouw rentevaste periode, met het rentepercentage voor een nieuwe lening gelijk aan jouw oorspronkelijke rentevaste periode, of aan de resterende rentevaste periode vergeleken. In het laatste geval is de boete hoger. De reden hiervoor is dat het rentepercentage waarmee men vergelijkt lager is. Daarnaast hanteren bepaalde geldverstrekkers een minimumboete of betaal je administratiekosten.

Geldigheidsduur offerte
Het is belangrijk dat je bij de aanvraag steeds dezelfde uitgangspunten hanteert. Op deze manier kun je offertes goed met elkaar vergelijken. Zorg er daarnaast voor dat de offerte, tot aan het moment van overdracht van jouw woning, geldig is. Op deze manier voorkom je dat je met hogere maandlasten wordt geconfronteerd dan waar je vooraf rekening mee hebt gehouden.

Er bestaan twee versies van hypotheken met uitgeklede voorwaarden:

• Je mag jouw rentevoordeel zelf bepalen door zogenoemde keuze –opties te namen. Deze opties hebben doorgaans betrekking op de verhuisvoorwaarden en de offerte. De korting wordt groter naarmate je de voorwaarden uitkleedt.
• Kant-en-klaar uigeklede producten. Het is niet direct duidelijk welke hypotheekvoorwaarden uitgekleed zijn, maar de rentekorting staat wel vast.

Waar komt deze korting vandaan?
Door een aantal voorwaarden te beperken kunnen geldverstrekkers deze rentekorting aanbieden. Vaak kan een offerte bijvoorbeeld niet verlengd worden, of moet je binnen twee tot vier maanden na ondertekening voor de overdracht bij de notaris zijn geweest. De rente die in de offerte staat is meestal ook de rente die je moet betalen in de toekomst. Een rentedaling wordt bij een ‘gewone’ hypotheek, voor of op het moment van passeren van de offerte, meegenomen bij de notaris. Het kan ook zo zijn dat er in de voorwaarden staat dat je een boete moet betalen wanneer je verhuist en de hypotheek niet meeneemt.

Hoe kun je er het beste mee omgaan?
Wanneer je een uitgeklede hypotheek krijgt aangeboden, kun je het beste goed onderzoeken wat deze persoonlijk voor jou betekent en moet je de voorwaarden erg goed bekijken. Daarnaast kun je natuurlijk ook aan jouw adviseur vragen op welke punten de voorwaarden afwijken van de normale voorwaarden. Staar jezelf niet blind op één voorwaarde. Zorg ervoor dat je het hele pakket aan voorwaarden goed doorneemt.

Voordelig of nadelig?
Uitgeklede voorwaarden hoeven natuurlijk niet nadelig te zijn. Wanneer je bijvoorbeeld weet dat jouw hypotheek binnen twee a drie maanden bij de notaris kan passeren en je krijgt in ruil voor de kortere offerteduur een lagere rente, dan is dat altijd mooi meegenomen. Maar stel, je komt een huis en bent van plan om te verhuizen naar een duurdere woning, na ongeveer vijf jaar, dan is de uitgeklede voorwaarde, waarin staat dat je een boete krijgt bij een verhuizing, natuurlijk niet aantrekkelijk.

Gezondheidsproblemen
Bij het kopen van een huis zijn er bepaalde mensen die door hun handicap of gezondheid hinder kunnen ervaren. Denk bijvoorbeeld aan mensen met chronische ziekte, mensen met een medisch verleden, mensen met ernstig overgewicht of mensen met een handicap. Deze mensen moeten bij het kopen van een huis rekening houden met een aantal zaken.

Omdat het afsluiten van een levensverzekering minder makkelijk gaat, lukt het wellicht niet om een standaardhypotheek af te sluiten. Daarnaast kan het ook zijn, dat vanwege de handicap, het huis aangepast moet worden. Vereniging Eigen Huis heeft samen met het Breed platform een brochure uitgegeven, waarin zij aangeven op welke momenten in het koopproces gezondheidsproblemen een rol kunnen spelen.

Als de “top” is afgelost, wordt het tarief dan automatisch aangepast?
Als de top van de hypotheek is afgelost, past slechts een klein aantal geldverstrekkers automatisch de rente aan. Dit moet je vaak dus zelf in de gaten houden. Daarnaast is een aanpassing van dit tarief meestal pas mogelijk wanneer de rentevaste periode afloopt. Vaak wil de geldverstrekker nog een taxatierapport ontvangen.

Hoe zit dat bij een spaarhypotheek?
Jouw voordeel van een lagere rente is bij een spaarhypotheek beperkt. Als de hypotheek daalt, daalt de spaarrente namelijk mee. Je moet dus meer spaarpremie inleggen bij een lagere spaarrente. Het is belangrijk dat jouw adviseur goed berekent of een lagere rente zinvol is.

Wanneer is een tophypotheek niet meer nodig?
Het gaat bij een tophypotheek tussen de verhouding van de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Als je voldoende hebt afgelost op de lening, of mocht jouw woning voldoende in waarde zijn gestegen, dan is er niet langer sprake van een tophypotheek.

Hoe kan ik een waardestijging van mijn woning aantonen?
Dit hangt van de geldverstrekker af. Meestal eist de bank een, door een erkend makelaar of taxateur, opgesteld taxatierapport. Af en toe neemt de bank ook genoegen met een WOZ- beschikking, waardoor je de kosten voor een taxatierapport bespaart.

Onvoorziene veranderingen
Helaas liggen omstandigheden, waardoor je onverwacht met inkomensachteruitgang krijgt te maken, altijd op de loer. Je inkomen daalt bijvoorbeeld bij arbeidsongeschiktheid, afhankelijk van het percentage dat je arbeidsongeschikt wordt verklaard, tot maximaal 70% van je laatstverdiende loon. Het overlijden van jou of van jouw partner is natuurlijk ook geen gebeurtenis waar je graag bij stil staat. Toch is het erg verstandig om je af te vragen wat het betekent voor de financiën wanneer één van jullie beiden alleen achterblijft.

De hypotheeklasten kunnen namelijk onbetaalbaar worden wanneer het inkomen achteruitgaat. In het ergste geval kun je zelfs niet meer in je woning blijven wonen. Daarom is het zeker aan te raden om goed na te denken of je jezelf wilt verzekeren voor dergelijke onvoorziene omstandigheden. Je kunt bijvoorbeeld een overlijdensrisicoverzekering afsluiten, zodat de inkomensachteruitgang niet tot betalingsproblemen leidt. Je kunt je laten adviseren door jouw Erkend Hypotheekadviseur.

In de meeste gevallen wordt er uitgegaan van de zogenaamde woonquote. De woonquote is het maximale deel van jouw inkomen dat je voor de hypotheeklasten kunt gebruiken. Je hebt immers nog andere uitgaven naast de financieringslasten. Het is daarom zinvol om na te gaan wat jouw gemiddelde maandelijkse lasten zijn.

Je maandelijkse lasten
Het NIBUD, Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting, geeft informatie en doet onderzoek naar de inkomsten en uitgaven van huishoudens. Het NIBUD gaat ervan uit dat de hypotheeklasten in het budget moeten passen. Dit betekent dat de maximale hypotheekhoogte van het bedrag afhankelijk is dat je nodig hebt voor andere uitgaven. Die uitgaven verschillen uiteraard van huishouden tot huishouden. Door een begroting te maken van jouw maandelijkse lasten krijg je een goed inzicht in jouw persoonlijke financiële situatie. Je kunt met behulp van een dergelijk overzicht zien welke deel van jouw maandelijkse inkomen gemiddeld voor de hypotheeklasten beschikbaar is.

De rentestand
Jouw toekomstige hypotheeklasten bestaan voor een groot deel uit rente. Je kunt een minder hoge lening afsluiten als de rente hoog is, dan wanneer deze laag is. De rente kan daarnaast worden vastgezet voor een bepaalde periode. Daarna kun je te maken krijgen met hogere hypotheeklasten, als gevolg van een hogere rente. Meestal is de rente, naarmate de rentevaste periode korter is, lager. Een kortere rentevaste periode heeft ook als gevolg dat je eerder te maken krijgt met een gewijzigde rente. Deze is mogelijk hoger, dus houdt hier rekening mee. Geldverstrekkers toetsen, om te voorkomen dat je meer leent doordat je kiest voor een kortere rentevaste periode, in dit geval altijd met een hogere rente van minimaal 6%.

• Kosten die de notaris aan jou in rekening brengt voor de eigendomsoverdracht van de woning. Dit wordt ook wel het opmaken van de transportakte genoemd.
• Kosten die door de makelaar in rekening worden gebracht voor de bemiddeling bij de aankoop van de woning.
• De overdrachtsbelasting van 6% van de aankoopsom van de bestaande woning.

Voor de bemiddelingskosten hanteren makelaars geen vaste tarieven, hierover moet je zelf dus afspraken maken. Daarnaast hebben notarissen ook de vrijheid om hun eigen tarieven vast te stellen. Vraag daarom vooraf een aantal notarissen naar de hoogte van hun tarieven om niet voor verassingen te komen staan.

Financieringskosten
Eenmalige kosten die van de belasting aftrekbaar zijn worden financieringskosten genoemd. Zij vormen samen met de aankoopkosten ongeveer 10 tot 12% van de totale kosten van de aankoop van een bestaande woning. Dit percentage ligt bij een nieuwbouw woning tussen de 5 en 8%. De afsluitkosten, kosten Nationale Hypotheek Garantie, opmaak en inschrijving van de hypotheekakte en de taxatiekosten, worden tot de financieringskosten van de woning gerekend.

Bijkomende kosten
Wanneer je van een huurwoning naar een koopwoning verhuist, krijg je met een aantal extra uitgaven te maken die je als huurder niet hebt. Denk bijvoorbeeld aan onderhoud aan huis en tuin, extra verzekeringen, het eigenwoningforfait en heffingen van het waterschap en de gemeente.

De makelaar
De makelaar is er om je te helpen bij het zoeken en aankopen van een nieuwe woning. Daarnaast kun je bij de aankoop van een huis ook te maken krijgen met een makelaar die handelt in opdracht van de verkoper. Het is mogelijk om een makelaar een zoek –of –oriëntatieopdracht te geven om voor jou een huis te zoeken die bij jouw wooneisen en –wensen past. Ook kan een makelaar worden ingeschakeld bij de verkoop van een woning. In dat geval zorgt de makelaar ervoor dat de woning onder de aandacht wordt gebracht van potentiële kopers. Natuurlijk kan een huis ook worden gekocht of verkocht zonder de tussenkomst van een makelaar. Ongeveer de helft van de woningen wisselt in Nederland van eigenaar zonder de tussenkomst van een makelaar.

De taxateur
Doorgaans is een taxateur een onafhankelijke makelaar die in staat is om een waardebepaling van een woning te maken. Dit doet hij op basis van de globale bouwtechnische staat, de grootte van de woning en de ligging van de woning. Je bent bij bestaande bouw, in verband met de aanvraag van jouw hypotheek, verplicht om door een onafhankelijke makelaar een taxatie uit te laten voeren. Met onafhankelijk wordt hier bedoeld dat de makelaar niet is betrokken bij het aankoop of verkoopproces.

De notaris
Als openbaar ambtenaar is de notaris bevoegd om bepaalde officiële stukken of akten zoals; testamenten en hypotheken op te maken. Iedere hypotheek die wordt verstrekt in Nederland, moet via de notaris passeren. Welke notaris wordt ingeschakeld bepaalt de koper. De notaris legt alleen overeenkomsten vast en is dus geen partij bij deze overeenkomsten.

De fiscus
Je kunt de rente die je over jouw eerste woning betaalt, aftrekken van de inkomstenbelasting van jouw inkomen. Indien je een volgende woning koopt, krijg je te maken met de “bijleenregeling”. Deze beperkt de mogelijkheden voor een hypotheekaftrek. Je krijgt in principe één keer per jaar het belastingvoordeel door de Belastingdienst uitbetaald, mits je een aangifteformulier invult. Het gaat hier vaak om erg grote bedragen. Het kan interessant zijn om dit belastingvoordeel in plaats van één keer per jaar, iedere maand te laten uitbetalen. Wanneer je bij de Belastingdienst een verzoek indient voor een “voorlopige teruggaaf inkomstenbelasting/premies volksverzekeringen”, is dit mogelijk. Je kunt hiervoor bij de Belastingdienst een formulier aanvragen.

Deze Eigenwoningbijdrage heeft als voornaamste doel dat meer mensen, met een lager of gemiddeld inkomen, in staat zijn om een eigen woning te kopen. De Eigenwoningbijdrage is een maandelijkse belastingvrije bijdrage in de hypotheeklasten en maakt de aanschaf van een eigen woning erg aantrekkelijk.

Hoe kom je in aanmerking?
De subsidie is afhankelijk van een aantal factoren zoals; de koopsom, het toetsinkomen, leeftijd en hypothecaire leensom. Aan de hand van het bruto jaarinkomen plus dat van een medebewoner wordt het toetsinkomen bepaald. Voor de Eigenwoningbijdrage is geen maximum gesteld aan het inkomen. Naarmate men meer verdient zal deze bijdrage echter minder worden. Dit is ook afhankelijk van de hoogte van de hypotheeksom. Hierdoor is het mogelijk dat het uiteindelijke bedrag wordt vastgesteld op nul.

Algemene voorwaarden Eigenwoningbijdrage
Vanaf 1 januari 2009 gelden voor de Eigenwoningbijdrage de volgende voorwaarden:

• Men is geen bewoner en eigenaar geweest van een koopwoning in de drie jaar die voorafgaan aan de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning eigendom wordt
• Men is geen bewoner en eigenaar geweest van een koopwoning in de drie jaar die voorafgaan aan de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning eigendom wordt
• Het vermogen is niet hoger dan €20.315,-. Als men een fiscale partner heeft is dit niet hoger dan € 40.630,-
• De hypotheek mag niet meer dan €176.715,- bedragen
• De koopsom mag niet meer dan €163.625,- bedragen
• Alleen in combinatie met een lening met NHG wordt de Eigenwoningbijdrage toegekend. Zodoende profiteert men ook nog eens van de voordelen van de NHG. Bij de geldverstrekker die de hypotheek verstrekt kan de Eigenwoningbijdrage worden aangevraagd.
• De aanvraag voor een Eigenwoningbijdrage wordt ongeveer afgerond binnen twee weken. Dit gebeurd echter wel met een voorlopige beschikking, waarvan de geldverstrekker een kopie ontvangt. De geldverstrekker heeft de daarin vermelde contante waarde van Eigenwoningbijdrage nodig voor de aanvraag van de NHG.
• De hypotheek heeft een rentevaste periode van minimaal 10 jaar
• Alle overige betalingsverplichtingen die voortvloeien uit geldleningen of andere vormen van kredieten, dienen uiterlijk op de datum van passeren te zijn afgelost en de contracten/het contract dienen te worden opgeheven.

Als er wordt voldaan aan bovenstaande voorwaarden dan is het mogelijk dat men in aanmerking komt voor de Eigenwoningbijdrage.

Beperkt budget
Er is een beperkt budget beschikbaar gesteld voor het jaar 2009. Er wordt geen Eigenwoningbijdrag meer verstrekt als een aanvraag binnenkomt nadat het budget is uitgeput.

Hoe werkt de starterslening?
De Starterslening wordt voor maximaal 30 jaar verstrekt en is gegarandeerd de eerste drie jaar aflossingsvrij en renteloos. Na drie jaar wordt er op basis van jouw op dat moment geldende persoonlijke situatie, bekeken of er aflossing en rente betaald kan worden over de Starterslening. Mocht dit het geval zijn, dan zal de Starterslening aangepast worden aan jouw nieuwe persoonlijke situatie. Er wordt voor de Starterslening een tweede hypotheek gevestigd op de woning.

Niet alle gemeenten doen mee
In een beperkt aantal gemeenten is de Starterslening mogelijk. Iedere gemeente stelt namelijk zelf de voorwaarden vast om hiervoor in aanmerking te komen. De aanvrager dient echter in alle gevallen een hypotheek af te sluiten met Nationale Hypotheek Garantie. Voor de voorwaarden voor een Starterslening, voor een overzicht van alle deelnemende gemeenten en de aanvraagprocedure, kun je terecht op www.svn.nl