In de meeste gevallen wordt er uitgegaan van de zogenaamde woonquote. De woonquote is het maximale deel van jouw inkomen dat je voor de hypotheeklasten kunt gebruiken. Je hebt immers nog andere uitgaven naast de financieringslasten. Het is daarom zinvol om na te gaan wat jouw gemiddelde maandelijkse lasten zijn.

Je maandelijkse lasten
Het NIBUD, Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting, geeft informatie en doet onderzoek naar de inkomsten en uitgaven van huishoudens. Het NIBUD gaat ervan uit dat de hypotheeklasten in het budget moeten passen. Dit betekent dat de maximale hypotheekhoogte van het bedrag afhankelijk is dat je nodig hebt voor andere uitgaven. Die uitgaven verschillen uiteraard van huishouden tot huishouden. Door een begroting te maken van jouw maandelijkse lasten krijg je een goed inzicht in jouw persoonlijke financiële situatie. Je kunt met behulp van een dergelijk overzicht zien welke deel van jouw maandelijkse inkomen gemiddeld voor de hypotheeklasten beschikbaar is.

De rentestand
Jouw toekomstige hypotheeklasten bestaan voor een groot deel uit rente. Je kunt een minder hoge lening afsluiten als de rente hoog is, dan wanneer deze laag is. De rente kan daarnaast worden vastgezet voor een bepaalde periode. Daarna kun je te maken krijgen met hogere hypotheeklasten, als gevolg van een hogere rente. Meestal is de rente, naarmate de rentevaste periode korter is, lager. Een kortere rentevaste periode heeft ook als gevolg dat je eerder te maken krijgt met een gewijzigde rente. Deze is mogelijk hoger, dus houdt hier rekening mee. Geldverstrekkers toetsen, om te voorkomen dat je meer leent doordat je kiest voor een kortere rentevaste periode, in dit geval altijd met een hogere rente van minimaal 6%.

• Kosten die de notaris aan jou in rekening brengt voor de eigendomsoverdracht van de woning. Dit wordt ook wel het opmaken van de transportakte genoemd.
• Kosten die door de makelaar in rekening worden gebracht voor de bemiddeling bij de aankoop van de woning.
• De overdrachtsbelasting van 6% van de aankoopsom van de bestaande woning.

Voor de bemiddelingskosten hanteren makelaars geen vaste tarieven, hierover moet je zelf dus afspraken maken. Daarnaast hebben notarissen ook de vrijheid om hun eigen tarieven vast te stellen. Vraag daarom vooraf een aantal notarissen naar de hoogte van hun tarieven om niet voor verassingen te komen staan.

Financieringskosten
Eenmalige kosten die van de belasting aftrekbaar zijn worden financieringskosten genoemd. Zij vormen samen met de aankoopkosten ongeveer 10 tot 12% van de totale kosten van de aankoop van een bestaande woning. Dit percentage ligt bij een nieuwbouw woning tussen de 5 en 8%. De afsluitkosten, kosten Nationale Hypotheek Garantie, opmaak en inschrijving van de hypotheekakte en de taxatiekosten, worden tot de financieringskosten van de woning gerekend.

Bijkomende kosten
Wanneer je van een huurwoning naar een koopwoning verhuist, krijg je met een aantal extra uitgaven te maken die je als huurder niet hebt. Denk bijvoorbeeld aan onderhoud aan huis en tuin, extra verzekeringen, het eigenwoningforfait en heffingen van het waterschap en de gemeente.

De makelaar
De makelaar is er om je te helpen bij het zoeken en aankopen van een nieuwe woning. Daarnaast kun je bij de aankoop van een huis ook te maken krijgen met een makelaar die handelt in opdracht van de verkoper. Het is mogelijk om een makelaar een zoek –of –oriëntatieopdracht te geven om voor jou een huis te zoeken die bij jouw wooneisen en –wensen past. Ook kan een makelaar worden ingeschakeld bij de verkoop van een woning. In dat geval zorgt de makelaar ervoor dat de woning onder de aandacht wordt gebracht van potentiële kopers. Natuurlijk kan een huis ook worden gekocht of verkocht zonder de tussenkomst van een makelaar. Ongeveer de helft van de woningen wisselt in Nederland van eigenaar zonder de tussenkomst van een makelaar.

De taxateur
Doorgaans is een taxateur een onafhankelijke makelaar die in staat is om een waardebepaling van een woning te maken. Dit doet hij op basis van de globale bouwtechnische staat, de grootte van de woning en de ligging van de woning. Je bent bij bestaande bouw, in verband met de aanvraag van jouw hypotheek, verplicht om door een onafhankelijke makelaar een taxatie uit te laten voeren. Met onafhankelijk wordt hier bedoeld dat de makelaar niet is betrokken bij het aankoop of verkoopproces.

De notaris
Als openbaar ambtenaar is de notaris bevoegd om bepaalde officiële stukken of akten zoals; testamenten en hypotheken op te maken. Iedere hypotheek die wordt verstrekt in Nederland, moet via de notaris passeren. Welke notaris wordt ingeschakeld bepaalt de koper. De notaris legt alleen overeenkomsten vast en is dus geen partij bij deze overeenkomsten.

De fiscus
Je kunt de rente die je over jouw eerste woning betaalt, aftrekken van de inkomstenbelasting van jouw inkomen. Indien je een volgende woning koopt, krijg je te maken met de “bijleenregeling”. Deze beperkt de mogelijkheden voor een hypotheekaftrek. Je krijgt in principe één keer per jaar het belastingvoordeel door de Belastingdienst uitbetaald, mits je een aangifteformulier invult. Het gaat hier vaak om erg grote bedragen. Het kan interessant zijn om dit belastingvoordeel in plaats van één keer per jaar, iedere maand te laten uitbetalen. Wanneer je bij de Belastingdienst een verzoek indient voor een “voorlopige teruggaaf inkomstenbelasting/premies volksverzekeringen”, is dit mogelijk. Je kunt hiervoor bij de Belastingdienst een formulier aanvragen.

Deze Eigenwoningbijdrage heeft als voornaamste doel dat meer mensen, met een lager of gemiddeld inkomen, in staat zijn om een eigen woning te kopen. De Eigenwoningbijdrage is een maandelijkse belastingvrije bijdrage in de hypotheeklasten en maakt de aanschaf van een eigen woning erg aantrekkelijk.

Hoe kom je in aanmerking?
De subsidie is afhankelijk van een aantal factoren zoals; de koopsom, het toetsinkomen, leeftijd en hypothecaire leensom. Aan de hand van het bruto jaarinkomen plus dat van een medebewoner wordt het toetsinkomen bepaald. Voor de Eigenwoningbijdrage is geen maximum gesteld aan het inkomen. Naarmate men meer verdient zal deze bijdrage echter minder worden. Dit is ook afhankelijk van de hoogte van de hypotheeksom. Hierdoor is het mogelijk dat het uiteindelijke bedrag wordt vastgesteld op nul.

Algemene voorwaarden Eigenwoningbijdrage
Vanaf 1 januari 2009 gelden voor de Eigenwoningbijdrage de volgende voorwaarden:

• Men is geen bewoner en eigenaar geweest van een koopwoning in de drie jaar die voorafgaan aan de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning eigendom wordt
• Men is geen bewoner en eigenaar geweest van een koopwoning in de drie jaar die voorafgaan aan de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de woning eigendom wordt
• Het vermogen is niet hoger dan €20.315,-. Als men een fiscale partner heeft is dit niet hoger dan € 40.630,-
• De hypotheek mag niet meer dan €176.715,- bedragen
• De koopsom mag niet meer dan €163.625,- bedragen
• Alleen in combinatie met een lening met NHG wordt de Eigenwoningbijdrage toegekend. Zodoende profiteert men ook nog eens van de voordelen van de NHG. Bij de geldverstrekker die de hypotheek verstrekt kan de Eigenwoningbijdrage worden aangevraagd.
• De aanvraag voor een Eigenwoningbijdrage wordt ongeveer afgerond binnen twee weken. Dit gebeurd echter wel met een voorlopige beschikking, waarvan de geldverstrekker een kopie ontvangt. De geldverstrekker heeft de daarin vermelde contante waarde van Eigenwoningbijdrage nodig voor de aanvraag van de NHG.
• De hypotheek heeft een rentevaste periode van minimaal 10 jaar
• Alle overige betalingsverplichtingen die voortvloeien uit geldleningen of andere vormen van kredieten, dienen uiterlijk op de datum van passeren te zijn afgelost en de contracten/het contract dienen te worden opgeheven.

Als er wordt voldaan aan bovenstaande voorwaarden dan is het mogelijk dat men in aanmerking komt voor de Eigenwoningbijdrage.

Beperkt budget
Er is een beperkt budget beschikbaar gesteld voor het jaar 2009. Er wordt geen Eigenwoningbijdrag meer verstrekt als een aanvraag binnenkomt nadat het budget is uitgeput.

• Nader bouwkundig onderzoek aanbeveling verdient
• De kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud naar schatting meer bedragen dan 10% van de onderhandse verkoopwaarde, vrij van gebruik en huur
• Wanneer de kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud hoger zijn dan €2.500,- worden deze in depot gehouden. Dit betekend dat op het moment dat je doormiddel van facturen aan kunt tonen dat de kwaliteitsverbetering (deels) is uitgevoerd, dit bedrag door de geldverstrekker (gedeeltelijk) wordt uitbetaald.
• Er sprake is van een appartement met een bouwjaar van 1940 of eerder, tenzij er blijkt uit het taxatierapport dat er een totale renovatie is uitgevoerd na 1940.

Op het moment dat de hypotheekofferte wordt uitgebracht mag het bouwkundig rapport niet ouder zijn dan 12 maanden.

Je kunt bij de aankoop van een woning de kosten voor een verbouwing aan een bestaande woning, of meerwerk bij nieuwbouw mee laten financieren. De kosten hiervan moeten blijken uit een taxatierapport, een bouwkundig rapport of een zelf opgemaakte specificatie. Een zelf opgemaakte specificatie is een overzicht van de werkzaamheden die je wilt gaan uitvoeren en de daarmee gemoeide kosten die je verwacht te gaan maken.

Wanneer het bedrag voor kwaliteitsverbetering hoger is dan €2.500,- , dan wordt dit bedrag door de geldverstrekker volledig in depot gehouden. Wanneer je door middel van facturen aan kunt tonen dat de kwaliteitsverbetering, of een deel daarvan is uitgevoerd, dan wordt dit bedrag (of een deel) uitbetaald door de geldverstrekker.

Energie besparende voorzieningen
Energie besparende voorzieningen vallen ook onder kwaliteitsverbetering. Onder energiebesparende voorzieningen worden verstaan: spouwmuurisolatie, HR ketel, vloer en dakisolatie, beglazing, een zonneboiler of een warmtepomp en/of zonnecellen. Er geld een volledige depot verplichting voor het bedrag aan energiebesparende voorzieningen. Dit geldt ook als het bedrag lager is dan €2.500,-.

Bij de berekening van wat er op basis van het inkomen maximaal gefinancierd kan worden, mogen de kosten voor energie besparende voorzieningen tot een maximaal bedrag van €6.500,- buiten beschouwing gelaten worden. De kosten dienen te blijken uit een specificatie van het installatiebureau dat de werkzaamheden, in verband met deze voorzieningen, uitvoert.

• De Stichting Certificering VBO –Makelaars (SCVM)
• De Stichting VastgoedCert, kamer Wonen/MKB.

Op de datum dat de hypotheekofferte wordt uitgebracht mag het taxatierapport niet ouder zijn dan 12 maanden. De taxateur dient van één van de onderstaande brancheverenigingen lid te zijn:

• De Nederlandse Vereniging van Register Vastgoed Taxateurs (RVT)
• De Vereniging van Bemiddeling Onroerend Goed (VBO)
• De Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR)
• De Landelijke Makelaars Vereniging (LMV)
• De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)

De taxateur dient het taxatierapport op basis van plaatselijke bekendheid op te maken. De persoon die het taxatierapport opmaakt, mag nog direct, nog indirect betrokken zijn bij de verkoop, bemiddeling, koop, financiering, koper/geldnemer, bemiddelaar, geldgever of verkoper. Op het moment van offreren van de lening mag het taxatierapport niet ouder zijn dan 12 maanden.

Bij de verkoop van huurwoningen (complex bestaande woningen), kan er worden volstaan met een taxatierapport voor het gehele complex. Echter wel onder de voorwaarde dat er expliciet in het taxatierapport wordt aangegeven voor welke woningen het rapport geldt. Indien er sprake is van verschillen in achterstallig onderhoud, verschillen in waarde, of kwaliteitsverbetering, dan dienen er in het taxatierapport per woning de relevante gegevens te worden aangegeven.

Wat doet het BKR?
Jouw gegevens worden door de geldverstrekker getoetst bij het BKR (Stichting Bureau Krediet), te Tiel. Jouw financiële verplichtingen, zoals persoonlijke leningen, doorlopende kredieten en credit cards, staan geregistreerd bij het BKR. Mocht er op jouw naam een financiële verplichting geregistreerd staan, dan zal de geldverstrekker bij de toets voor de hypotheek, rekening houden met deze financiële verplichting. Het BKR registreert aan de hand van bepaalde codes of je ooit problemen hebt gehad met het terugbetalen van leningen. Afhankelijk van deze geregistreerde gegevens bij het BKR, wordt er bepaald of je voor een hypotheek in aanmerking komt.

Aflossingsvrij deel
Je kunt een deel van de lening aflossingsvrij afsluiten. Dit deel mag dan maximaal 50% van de waarde van de woning zijn. Het bedrag dat je leent voor een eventuele verbouwing mag je hierbij meerekenen. Dit valt namelijk onder kwaliteitsverbetering van de woning.

Voor de duidelijkheid volgt hier een voorbeeld: De waarde van de woning is: €130.000,- + verbouwing van € 12.000,- = €142.000,-. 50% van €142.000 = €71.000,-. In dit voorbeeld is het maximale aflossingsvrije deel van de woning: €71.000,-.

Stichting
BKR is opgericht in het jaar 1965 door het financiële bedrijfsleven. De reden voor de oprichting was om het Centraal Krediet Informatiesysteem (CKI) te verzorgen en te beheren. In CKI zijn gegevens opgenomen aan wie deelnemers, kredietfaciliteiten, gsm –abonnementen of kredieten verstrekt hebben. Aangezien het een stichting betreft hebben zij geen winstoogmerk. De voornaamste inkomstbronnen zijn de vergoedingen voor verleende diensten. BKR wordt door een Algemeen Bestuur, waarin alle deelnemersgroeperingen zijn vertegenwoordigd, bestuurd.

‘Bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd bij beëindiging daarvan opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd’.

Wanneer je geen verklaring krijgt van je werkgever, maar wel een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd hebt, dan zal jouw toetsinkomen worden vastgesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie kalenderjaren (zie de volgende paragraaf: onregelmatig werk / flexwerk).

Vaste baan
Bij inkomen uit een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd oftewel een vaste baan, wordt er van het huidige inkomen zoals dat op de werkgeversverklaring wordt vermeld uitgegaan.

Onregelmatig werk / flexwerk
Wanneer je een flexibele arbeidsrelatie hebt, zoals bijvoorbeeld seizoenswerk, werk op basis van een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd zonder verklaring of uitzendwerk, dan zal het toetsinkomen vast worden gesteld op basis van het gemiddelde inkomen over de afgelopen drie kalenderjaren tot maximaal het verdiende inkomen in het laatste kalenderjaar. Een eventuele WW of WAO (inkomensvervangende uitkeringen), mogen ook meegeteld worden.

Zelfstandigen
Mocht je een inkomen uit een eigen onderneming hebben, dan is jouw toetsinkomen de gemiddelde nettowinst van de afgelopen drie kalenderjaren, tot maximaal de nettowinst genoten in het laatste kalenderjaar.

• Vakantietoeslag
• Bruto jaarsalaris
• Sociale uitkering (WAO, WW etc.)
• Pensioen, AOW of VUT –uitkering
• Provisie (mits structureel)
• Onregelmatigheidstoeslag (mits structureel)
• Vaste 13e maand
• Overwerk (mits structureel)
• Inkomen uit bedrijf of zelfstandig beroep
• Vaste eindejaarsuitkering
• VEB-toelage. Dit bedrag wordt verminderd met
• Alimentatie ten gunste van de ex-partner
• Jaarlijkse erfpachtcanon
• Alimentatie ten gunste van de aanvrager

Voor bestaande woningen stelt het NHG het percentage bijkomende kosten standaard op 12% (€312.500,- maximale koopsom). Voor nieuwbouwwoningen is dit 8% (maximale koop-/aanneemsom €325.074,07).
Voor kwaliteitsverbetering van een woning bedraagt de kostengrens vanaf 17 september 2009: €265.000,-.
De kostengrens voor de aankoop van een woonwagen is vastgesteld op €62.000,-. Voor de aankoop van een woonwagenstandplaats is dit €45.000,-.

De woning moet jouw hoofdverblijf zijn
Je moet de woning gaan bewonen als hoofdverblijf. NHG is mogelijk voor appartementen, voor alle soorten woonhuizen, voor woonwagens en voor woonwagenstandplaatsen. Voor de aankoop van recreatiewoningen, garages, stacaravans en woonboten is NHG niet mogelijk.