Extra geld opnemen via de hypotheek
Mocht je nu al van plan zijn om in de toekomst te gaan verbouwen, dan is het zinvol om bij de notaris jouw hypotheek hoger in te schrijven. Op deze manier houdt de notaris niet alleen rekening met de hoogte van jouw huidige hypotheekbedrag, maar reserveert hij ook alvast kredietruimte voor in de toekomst. Deze mogelijkheid wordt door bijna alle geldverstrekkers aangeboden. Het hangt af van het beleid van de geldverstrekker en het kan per situatie verschillen voor welk bedrag je de hypotheek maximaal in mag laten schrijven.

Vervroegd aflossen
Je mag ieder jaar een deel van de hypotheek boetevrij aflossen. Dit boetevrije deel wordt als percentage van het oorspronkelijke geleende bedrag uitgedrukt. Wanneer je meer aflost dan boetevrij is toegestaan, dan moet je een boete betalen die meestal gelijk is aan de zogenaamde ‘contante waarde van het renteverschil’. De boete is op het verschil tussen de dagrente van een soortgelijke lening en de contractrente gebaseerd.

Afhankelijk van de geldverstrekker wordt jouw rentevaste periode, met het rentepercentage voor een nieuwe lening gelijk aan jouw oorspronkelijke rentevaste periode, of aan de resterende rentevaste periode vergeleken. In het laatste geval is de boete hoger. De reden hiervoor is dat het rentepercentage waarmee men vergelijkt lager is. Daarnaast hanteren bepaalde geldverstrekkers een minimumboete of betaal je administratiekosten.

Geldigheidsduur offerte
Het is belangrijk dat je bij de aanvraag steeds dezelfde uitgangspunten hanteert. Op deze manier kun je offertes goed met elkaar vergelijken. Zorg er daarnaast voor dat de offerte, tot aan het moment van overdracht van jouw woning, geldig is. Op deze manier voorkom je dat je met hogere maandlasten wordt geconfronteerd dan waar je vooraf rekening mee hebt gehouden.

Er bestaan twee versies van hypotheken met uitgeklede voorwaarden:

• Je mag jouw rentevoordeel zelf bepalen door zogenoemde keuze –opties te namen. Deze opties hebben doorgaans betrekking op de verhuisvoorwaarden en de offerte. De korting wordt groter naarmate je de voorwaarden uitkleedt.
• Kant-en-klaar uigeklede producten. Het is niet direct duidelijk welke hypotheekvoorwaarden uitgekleed zijn, maar de rentekorting staat wel vast.

Waar komt deze korting vandaan?
Door een aantal voorwaarden te beperken kunnen geldverstrekkers deze rentekorting aanbieden. Vaak kan een offerte bijvoorbeeld niet verlengd worden, of moet je binnen twee tot vier maanden na ondertekening voor de overdracht bij de notaris zijn geweest. De rente die in de offerte staat is meestal ook de rente die je moet betalen in de toekomst. Een rentedaling wordt bij een ‘gewone’ hypotheek, voor of op het moment van passeren van de offerte, meegenomen bij de notaris. Het kan ook zo zijn dat er in de voorwaarden staat dat je een boete moet betalen wanneer je verhuist en de hypotheek niet meeneemt.

Hoe kun je er het beste mee omgaan?
Wanneer je een uitgeklede hypotheek krijgt aangeboden, kun je het beste goed onderzoeken wat deze persoonlijk voor jou betekent en moet je de voorwaarden erg goed bekijken. Daarnaast kun je natuurlijk ook aan jouw adviseur vragen op welke punten de voorwaarden afwijken van de normale voorwaarden. Staar jezelf niet blind op één voorwaarde. Zorg ervoor dat je het hele pakket aan voorwaarden goed doorneemt.

Voordelig of nadelig?
Uitgeklede voorwaarden hoeven natuurlijk niet nadelig te zijn. Wanneer je bijvoorbeeld weet dat jouw hypotheek binnen twee a drie maanden bij de notaris kan passeren en je krijgt in ruil voor de kortere offerteduur een lagere rente, dan is dat altijd mooi meegenomen. Maar stel, je komt een huis en bent van plan om te verhuizen naar een duurdere woning, na ongeveer vijf jaar, dan is de uitgeklede voorwaarde, waarin staat dat je een boete krijgt bij een verhuizing, natuurlijk niet aantrekkelijk.

Gezondheidsproblemen
Bij het kopen van een huis zijn er bepaalde mensen die door hun handicap of gezondheid hinder kunnen ervaren. Denk bijvoorbeeld aan mensen met chronische ziekte, mensen met een medisch verleden, mensen met ernstig overgewicht of mensen met een handicap. Deze mensen moeten bij het kopen van een huis rekening houden met een aantal zaken.

Omdat het afsluiten van een levensverzekering minder makkelijk gaat, lukt het wellicht niet om een standaardhypotheek af te sluiten. Daarnaast kan het ook zijn, dat vanwege de handicap, het huis aangepast moet worden. Vereniging Eigen Huis heeft samen met het Breed platform een brochure uitgegeven, waarin zij aangeven op welke momenten in het koopproces gezondheidsproblemen een rol kunnen spelen.

Als de “top” is afgelost, wordt het tarief dan automatisch aangepast?
Als de top van de hypotheek is afgelost, past slechts een klein aantal geldverstrekkers automatisch de rente aan. Dit moet je vaak dus zelf in de gaten houden. Daarnaast is een aanpassing van dit tarief meestal pas mogelijk wanneer de rentevaste periode afloopt. Vaak wil de geldverstrekker nog een taxatierapport ontvangen.

Hoe zit dat bij een spaarhypotheek?
Jouw voordeel van een lagere rente is bij een spaarhypotheek beperkt. Als de hypotheek daalt, daalt de spaarrente namelijk mee. Je moet dus meer spaarpremie inleggen bij een lagere spaarrente. Het is belangrijk dat jouw adviseur goed berekent of een lagere rente zinvol is.

Wanneer is een tophypotheek niet meer nodig?
Het gaat bij een tophypotheek tussen de verhouding van de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Als je voldoende hebt afgelost op de lening, of mocht jouw woning voldoende in waarde zijn gestegen, dan is er niet langer sprake van een tophypotheek.

Hoe kan ik een waardestijging van mijn woning aantonen?
Dit hangt van de geldverstrekker af. Meestal eist de bank een, door een erkend makelaar of taxateur, opgesteld taxatierapport. Af en toe neemt de bank ook genoegen met een WOZ- beschikking, waardoor je de kosten voor een taxatierapport bespaart.

Onvoorziene veranderingen
Helaas liggen omstandigheden, waardoor je onverwacht met inkomensachteruitgang krijgt te maken, altijd op de loer. Je inkomen daalt bijvoorbeeld bij arbeidsongeschiktheid, afhankelijk van het percentage dat je arbeidsongeschikt wordt verklaard, tot maximaal 70% van je laatstverdiende loon. Het overlijden van jou of van jouw partner is natuurlijk ook geen gebeurtenis waar je graag bij stil staat. Toch is het erg verstandig om je af te vragen wat het betekent voor de financiën wanneer één van jullie beiden alleen achterblijft.

De hypotheeklasten kunnen namelijk onbetaalbaar worden wanneer het inkomen achteruitgaat. In het ergste geval kun je zelfs niet meer in je woning blijven wonen. Daarom is het zeker aan te raden om goed na te denken of je jezelf wilt verzekeren voor dergelijke onvoorziene omstandigheden. Je kunt bijvoorbeeld een overlijdensrisicoverzekering afsluiten, zodat de inkomensachteruitgang niet tot betalingsproblemen leidt. Je kunt je laten adviseren door jouw Erkend Hypotheekadviseur.

In de meeste gevallen wordt er uitgegaan van de zogenaamde woonquote. De woonquote is het maximale deel van jouw inkomen dat je voor de hypotheeklasten kunt gebruiken. Je hebt immers nog andere uitgaven naast de financieringslasten. Het is daarom zinvol om na te gaan wat jouw gemiddelde maandelijkse lasten zijn.

Je maandelijkse lasten
Het NIBUD, Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting, geeft informatie en doet onderzoek naar de inkomsten en uitgaven van huishoudens. Het NIBUD gaat ervan uit dat de hypotheeklasten in het budget moeten passen. Dit betekent dat de maximale hypotheekhoogte van het bedrag afhankelijk is dat je nodig hebt voor andere uitgaven. Die uitgaven verschillen uiteraard van huishouden tot huishouden. Door een begroting te maken van jouw maandelijkse lasten krijg je een goed inzicht in jouw persoonlijke financiële situatie. Je kunt met behulp van een dergelijk overzicht zien welke deel van jouw maandelijkse inkomen gemiddeld voor de hypotheeklasten beschikbaar is.

De rentestand
Jouw toekomstige hypotheeklasten bestaan voor een groot deel uit rente. Je kunt een minder hoge lening afsluiten als de rente hoog is, dan wanneer deze laag is. De rente kan daarnaast worden vastgezet voor een bepaalde periode. Daarna kun je te maken krijgen met hogere hypotheeklasten, als gevolg van een hogere rente. Meestal is de rente, naarmate de rentevaste periode korter is, lager. Een kortere rentevaste periode heeft ook als gevolg dat je eerder te maken krijgt met een gewijzigde rente. Deze is mogelijk hoger, dus houdt hier rekening mee. Geldverstrekkers toetsen, om te voorkomen dat je meer leent doordat je kiest voor een kortere rentevaste periode, in dit geval altijd met een hogere rente van minimaal 6%.

Hoe werkt de starterslening?
De Starterslening wordt voor maximaal 30 jaar verstrekt en is gegarandeerd de eerste drie jaar aflossingsvrij en renteloos. Na drie jaar wordt er op basis van jouw op dat moment geldende persoonlijke situatie, bekeken of er aflossing en rente betaald kan worden over de Starterslening. Mocht dit het geval zijn, dan zal de Starterslening aangepast worden aan jouw nieuwe persoonlijke situatie. Er wordt voor de Starterslening een tweede hypotheek gevestigd op de woning.

Niet alle gemeenten doen mee
In een beperkt aantal gemeenten is de Starterslening mogelijk. Iedere gemeente stelt namelijk zelf de voorwaarden vast om hiervoor in aanmerking te komen. De aanvrager dient echter in alle gevallen een hypotheek af te sluiten met Nationale Hypotheek Garantie. Voor de voorwaarden voor een Starterslening, voor een overzicht van alle deelnemende gemeenten en de aanvraagprocedure, kun je terecht op www.svn.nl

• Vakantietoeslag
• Bruto jaarsalaris
• Sociale uitkering (WAO, WW etc.)
• Pensioen, AOW of VUT –uitkering
• Provisie (mits structureel)
• Onregelmatigheidstoeslag (mits structureel)
• Vaste 13e maand
• Overwerk (mits structureel)
• Inkomen uit bedrijf of zelfstandig beroep
• Vaste eindejaarsuitkering
• VEB-toelage. Dit bedrag wordt verminderd met
• Alimentatie ten gunste van de ex-partner
• Jaarlijkse erfpachtcanon
• Alimentatie ten gunste van de aanvrager

Voor bestaande woningen stelt het NHG het percentage bijkomende kosten standaard op 12% (€312.500,- maximale koopsom). Voor nieuwbouwwoningen is dit 8% (maximale koop-/aanneemsom €325.074,07).
Voor kwaliteitsverbetering van een woning bedraagt de kostengrens vanaf 17 september 2009: €265.000,-.
De kostengrens voor de aankoop van een woonwagen is vastgesteld op €62.000,-. Voor de aankoop van een woonwagenstandplaats is dit €45.000,-.

De woning moet jouw hoofdverblijf zijn
Je moet de woning gaan bewonen als hoofdverblijf. NHG is mogelijk voor appartementen, voor alle soorten woonhuizen, voor woonwagens en voor woonwagenstandplaatsen. Voor de aankoop van recreatiewoningen, garages, stacaravans en woonboten is NHG niet mogelijk.

Maximale hypotheekrenteaftrek
Voor het aftrekken geldt een maximale looptijd van 30 jaar. De woonlasten zullen na deze periode dus omhoog gaan. Wanneer je het geld van je hypotheek niet voor de woning gebruikt kun je de rente niet aftrekken.

Overwaarde hypotheek
Het heeft gevolgen voor de aftrek van de hypotheekrente wanneer je je vorige woning met winst (ook wel bekend als overwaarde) verkoopt. Je mag over dit bedrag geen rente meer aftrekken wanneer je deze overwaarde gebruikt voor een nieuwe woning financiering.

Vermogensbelasting
Zodra je een vermogen hebt opgebouwd, door bijvoorbeeld te sparen voor de terugbetaling, dan heeft dit ook gevolgen voor de te betalen belasting. Zoals dit ook het geval is wanneer je veel spaargeld hebt, moet je hierover vermogensbelasting betalen.